घर खरेदीत बिल्डरांची (छुपी) वाटमारी

नवीन घर खरेदी व्यवहारात विकासकाकडून  ग्राहकराजाच्या कष्टाच्या पैशाची छुपी वाटमारी सुरू असते, त्याविषयी..
नवीन घर खरेदी व्यवहारात घराचे काम विनासायास करून घेण्यासाठी विकासक ग्राहकाकडून सुरुवातीपासून ते शेवटपर्यंत विविध कारणास्तव अतिरिक्त पैशाची मागणी करीत असतो. गेली अनेक वर्षे  'ग्राहकराजा' अगदी निमूटपणे विकासकाची मागणी पुरवीत आला आहे. 'ग्राहकराजा जागा हो' किंवा तत्सम संदेश देणाऱ्या जाहिरातीप्रमाणे, मनाला न पटणाऱ्या गोष्टींना विरोध करायचा म्हणजे आपणच आपल्या पायावर धोंडा मारून घेण्यासारखे आहे.

नवीन घर घेण्याच्या निमित्ताने प्रत्येकाने हा अनुभव अबाधितपणे घेतला असणारच. पण आपल्या घराचे काम झाले ना.. बस्स! या मानसिकतेमुळे समाजातील अपप्रवृत्तीला अलिखित राजमान्यता प्राप्त झाली आहे. वृत्तपत्रांमधून व वृत्त वाहिन्यांवरून वेळोवेळी अशा प्रकारच्या गैरकारभाराची माहिती देऊन लोकांना जागृत करण्यात येते. तरीही परिस्थितीत काही फरक पडला नाही व नवीन घर खरेदी व्यवहारात विकासकाकडून ग्राहकराजाच्या कष्टाच्या पैशाची छुपी वाटमारी सुरू आहे. त्यामुळे नवीन घर घेणाऱ्या ग्राहकाला याबाबत माहिती असणे अत्यंत आवश्यक आहे. अन्यथा मनस्ताप व अतिरिक्त पैशाची वेळेवर जुळवाजुळव करताना त्याची दमछाक होईल.

'असावे घरकुल आपुले छान' ही प्रत्येकाच्या मनात सुप्त इच्छा असते. एकदा का या इच्छेने पूर्णपणे मनाचा ठाव घेतला, की मग आपल्याला परवडणारी व आवश्यक भासणारी किमान क्षेत्रफळाची जागा मनात निश्चित करतो आणि त्या दिशेने आपण वाटचाल करू लागतो. त्यासाठी आपली सध्याची आर्थिक स्थिती, जमा ठेव व सध्याच्या पगारावर जास्तीत जास्त किती गृहकर्ज मिळेल याचे सारासार गणित मांडून आपल्या स्वप्नातील घराचे वास्तववादी बजेट निश्चित करतो. परंतु वेळोवेळी विकासकाला द्याव्या लागणाऱ्या अतिरिक्त पैशामुळे ग्राहकराजाच्या बजेटचा पुढे कसा बोजवारा उडतो त्याची माहिती घेऊ.

नवीन घराच्या जागेचे आपले बजेट निश्चित झाल्यावर सुरू होतो मनपसंत जागेचा शोध. त्यासाठी आपले पहिले प्राधान्य असते, की आपली नवीन जागा आपल्या सध्याच्या राहत्या घराजवळ असावी. किंवा आजूबाजूच्या परिसरात असावी. किंवा निदान आपल्या शहरात असावी. दुसरे प्राधान्य दिले जाते ते म्हणजे मुलांना शाळा/कॉलेज, बाजार, सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था व रेल्वे स्थानक जवळपास असावे.

वृत्तपत्रात प्रसिद्ध होणाऱ्या आकर्षक, रंगीत व पानभर जाहिराती आपल्याला मोहून टाकतात. क्वचित प्रसंगी विकासकाचे मध्यस्थही आपल्याला भुरळ घालतात. अशा रीतीने बऱ्याच ठिकाणी शोध घेतल्यानंतर आपल्या बजेटमध्ये बसणारी जागा विकासकाशी घासाघीस व मिनतवारी करून निश्चित करतो. त्यानंतर विकासकाला रीतसर आगाऊ  रक्कम देऊन विकासकाकडून ठरावीक जागा आपल्या नावावर नोंदवल्याचे पत्र घेतो. त्यानंतर रीतसर करारनामा करण्यात येतो. यापुढील प्रक्रिया म्हणजे सदरहू करारनाम्याचे शासकीय दराने मुद्रांक शुल्क भरणे व करारनामा नोंदणी करणे. या पहिल्या टप्प्यापासून  विकासकाची अतिरिक्त पैशाची मागणी सुरू होते.

(अ)  करारनामा नोंदणी करताना मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरणे तसेच आपल्या सोयीचा दिवस व सोयीची वेळ असलेल्या टाइम-स्लॉटमध्ये टोकन आरक्षण करून घेण्यासाठी व करारनामा विना आक्षेप सही-शिक्क्यासहित नोंदणी होण्यासाठी अधिकृत एजंटांच्या माध्यमातून संबंधितांना त्यानी दिलेल्या विशेष सहकार्याबद्दल कृतज्ञतेच्या भावनेतून काही बक्षीस देण्यासाठी विकासक अतिरिक्त रोख रकमेची मागणी करतो. या रकमेत विकासकाचाही वाटा असतो. प्रचलित व्यवस्थेचा हा एक अविभाज्य भाग असून, अशी रक्कम न दिल्यास अनेकविध अडचणींचा पाढा वाचतो आणि पर्यायाने करारनामा नोंदणी होणे शक्य नसल्याचे सांगतो.

(ब)  इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर सर्व कागदपत्रांची पूर्तता केल्यावर व रीतसर अनामत रक्कम व अन्य शुल्क भरल्यावर नवीन जागेसाठी वैयक्तिक वीज जोडणी व मीटर नियमानुसार आपोआप मिळणे अपेक्षित असते. परंतु येथेदेखील विकासक जबाबदारीचे काम नियोजित वेळेत पार पाडल्याबद्दल संबंधितांना कृतज्ञता व्यक्त करण्यासाठी काही बक्षीस देणे अपरिहार्य असल्याचे सांगून मोठय़ा मनाने देऊनही टाकतो. अर्थात विकासकही अतिरिक्त रक्कम अधिक त्यासाठी घेतलेली सर्व मेहनत व कमिशन मिळून ग्राहकाकडून दाम-दुप्पटीने रोख स्वरूपात वसूल करतो.

(क)  (१) नियोजित इमारतीचा आराखडा व प्रस्ताव मंजूर करणे  (२) बांधकाम सुरू करण्याबाबतचा दाखला मिळविणे (३) बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला मिळविणे  (४) भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविणे (भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविण्यासाठी अग्नी-शमन विभाग  व अन्य पाच ते सहा संबंधित खात्याचे ना हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक असते ) विकासक आपले सौहार्दपूर्ण संबंधांचा उपयोग करून ही सर्व कागदपत्रे मिळवतो. विकासकाला त्यासाठी बरीच मोठी किंमत मोजावी लागते. विकासक स्वत:ची मेहनत व कमिशनची रक्कम मिळून ग्राहकाकडून दाम-दुप्पटीने अतिरिक्त रक्कम रोख स्वरूपात वसूल करतो.

(ड)  सोसायटी स्थापन करण्यासाठी लागणारी रक्कम : सोसायटी स्थापन करण्याची संपूर्ण प्रक्रिया पार पाडण्यासाठी लागणाऱ्या सर्व कागदपत्रांची पूर्तता व पडताळणी करून सोसायटीची नव्या नावानिशी रीतसर नोंदणी व नोंदणी क्रमांक मिळविणे ही कामे विकासक आपले मैत्रीपूर्ण संबंध व वजन वापरून विनासायास करून घेतो. त्यासाठी कृतज्ञता म्हणून विकासकाने बक्षीस देणे ओघाने आलेच आणि ही सर्व अतिरिक्त रक्कम ग्राहकाकडून दाम दुप्पटीने वसूल करतो.

(ई)  ग्राहकांना पुरविण्यात येणाऱ्या विविध प्रकारच्या सोयी-सुविधांसाठी होणाऱ्या खर्चात काही कारणे पुढे करून विकासक वाढीव रकमेची मागणी करतो. (१) काम रखडल्यामुळे बांधकाम साहित्याच्या किमतीत झालेली वाढ व (२) केंद्रीय बजेटमध्ये बांधकाम साहित्यावरील एक्साइज-डय़ूटीमध्ये वाढ इत्यादी. शिवाय मोठय़ा खर्चाची विकासकामे / यंत्र-सामुग्री खरेदीत विकासक त्याची टक्केवारी / कमिशन मिळून
अतिरिक्त रक्कम ग्राहकाकडून वसूल करतो.

 वाढत्या महागाईमुळे अतिरिक्त रक्कमेची मागणीदेखील सतत वाढत असते आणि त्याचा काहीसा परिणाम घराच्या किमती वाढण्यात होतो. त्यामुळे सामान्य माणसांचे स्वस्त घराचे स्वप्न उद्ध्वस्त होण्याची शक्यता निर्माण झाली आहे. हे दुष्टचक्र कुठेतरी थांबायलाच हवे.

गुजरात उच्च न्यायालयाने ९७ व्या घटना दुरुस्तीमधील काही कलमांना अवैध ठरविले आहे. त्यामुळे लोकांमध्ये संभ्रमाचे वातावरण आहे. मानवी हस्तांतरण कायद्याची अंमलबजावणी पूर्णपणे अयशस्वी ठरली आहे. महाराष्ट्र सरकारचे गृहनिर्माण ( विकास आणि नियंत्रण ) विधेयक हे बिल्डरधार्जिणे असल्याचा आक्षेप नोंदवत केंद्र सरकारने परत पाठवले आहे.
संबंधित यंत्रणेने घराच्या वाढत्या किमती आटोक्यात आणण्यासाठी कडक पावले उचलून तसेच मार्गदर्शक तत्त्वे निश्चित करून सामान्य नागरिकांना स्वस्त घराचा दिलासा मिळण्यासाठी निर्देश देणे अपेक्षित आहे.

ग्राहकाकडून केली जाणारी वसुली
०    कायदेविषयक सल्लागाराचे शुल्क
०    विकास-निधी  (Development Charges)
०    सोसायटी स्थापन करण्याचा खर्च
०    सोसायटीच्या मासिक देखभाल खर्चाच्या हप्त्यापोटी २ वर्षांची आगाऊ रक्कम
०    प्रत्येक वाढीव मजल्याप्रमाणे तसेच ओपन टेरेससाठी अतिरिक्त शुल्क
०    एजंट वा मध्यस्थांच्या मार्फत नवीन जागा खरेदी करत असल्यास ब्रोकरेज शुल्क
०    जनरेटरचा खर्च
०    लिफ्टसाठी बॅक-अपचा खर्च
०    सोलर पॅनेलचा खर्च
०    क्लब हाऊस किंवा व्यायामशाळा असल्यास त्याचे सभासद शुल्क (अंदाजे एक लाख ते पाच लाख रुपये )
०    नवीन गृह प्रकल्पाकडे जाण्यासाठी रस्ता व अन्य मूलभूत सोयी-सुविधांसाठी पायाभूत सोयी-सुविधा विकास निधी
०    अग्निशमन विभागाच्या सुधारित आदेशाप्रमाणे अतिरिक्त लिफ्ट व अतिरिक्त जिन्याचा खर्च व अग्निशमन सोयी-सुविधा व उपकरणासाठीचा खर्च
०    सेवा कर व व्हॅट
०    गृह प्रकल्पाच्या जागेवरील अवैधधंदे व अतिक्रमण हटविण्यासाठी स्थानिक गुंड व सामाजिक कार्यकर्ते यांना मॅनेज करण्यासाठी द्यावा
लागणारा कर

नवीन घराचे बजेट तयार करताना खालील बाबींचा विचार करावा..
०     सध्याच्या परिस्थितीत नवीन घराचे बजेट तयार करताना विकासकाने सांगितलेल्या रकमेच्या अंदाजे दहा ते वीस टक्के रक्कम अतिरिक्त खर्चापोटी द्यावी लागणार असल्याने, या दोन्ही रक्कमांची एकत्रित येणारी बेरीज म्हणजे आपले नवीन घराचे बजेट असावे.
० नवीन घराचा शोध घेताना मध्यस्थ / ब्रोकर व सँपल फ्लॅटच्या आहारी जाऊ  नये.
०    नवीन जागेचा करारनामा मग तो कितीही पानांचा असो, त्याचे संपूर्ण वाचन तसेच त्यामधील अटी, तरतुदी व कलमांचा अर्थ जाणून घेण्यासाठी तज्ज्ञ व्यक्तीची मदत घ्यावी.
०    विकासकाने ग्राहकाला देण्यात येणाऱ्या सोयी-सुविधांमध्ये काही त्रुटी आढळ्ल्यास ग्राहक मंचाकडे तक्रार दाखल करून न्याय मिळविण्याची शक्यता उपलब्ध आहे.